湖南农村土地流转新政策,湖南土地流转国家补偿标准 (二)
二、我省农村土地流转面临的风险
(一)农村土地承包关系稳定风险。土地是农民的命根子，是农民生存和发展的基本保障。近年我省积极开展土地确权登记颁证工作，进一步稳定和完善了农村土地承包关系，但是土地流转速度的加快，也给土地承包关系增加了潜在风险。一是流转合同签订不规范带来纠纷隐患。有些农户之间仅有口头协议，正式书面合同签订的比例不高，导致土地租赁关系不明，土地纠纷问题频繁发生，增加了农村社会不稳定因素，容易诱发社会群体性事件。2016年，全省发生土地承包经营纠纷20525起，调处20469起，乡村调解18753起，仲裁委受理纠纷1772起，调解1716起，仲裁56起。二是土地流转交易市场建设滞后带来矛盾隐患。目前，全省只有70%的县市区建立了县级土地流转交易有形市场，还有30%的县市区尚未建立，部分交易市场管理欠规范，大多数没有规范的资料档案室，土地流转资料保存不全。还有一些地方土地流转交易只是民间行为，不在交易场所交易，交易程序也有点不规范，给土地承包关系长期稳定带来隐患。三是加剧农村内部阶层分化。农民流出土地后，在一定时期内将失去基本的生产资料，对于股份合作方式流转土地的农民来说，有可能永远失去对土地的经营权，农民一旦在非农产业无法实现就业，就将同时面临失业和丧失生存保障的双重风险，从而产生农民“贫困化”现象，近几年，沿海地区大量农民工返乡创业就是最好的证明。同时，流转大户通过流转土地进行规模经营，大力发展以特色蔬菜、花卉等高收益作物为主的高效多功能农业，可能会带来高于过去几倍甚至几十倍的土地经营收益，迅速走上致富的道路，从而造成农民内部的收入差距进一步加大，影响农村社会和谐稳定。
(二)流出农户土地收益保障风险。一是土地股权界定模糊导致收益分配不当。以承包地折价参股的农户，入股时股权界定的时间不稳定，就会影响折股的基期及农户股权数量。股权分配涉及到农民数量变化调整等诸多因素，不少农户缺乏专业知识和经验，只能人云亦云，容易造成折价参股分配上不公平、不公正，土地状况相同的情况下农户股份多少有别，一些原属于国家和集体的农地折价参股也很难处理。其它形式流转的土地，如果仅有口头协议，土地流转价格模棱两可，流入方一旦违约，流出农户的租金将得不到保障。二是产业支撑缺乏带来收益保障风险。从调研情况看，全省大部分地区缺乏优势产业和主导产业引导，土地流转缺乏产业支撑，适度规模经营缺乏产业基础，给土地流转后的经营带来隐患，一些地方脱离当地自然条件和发展实际，低价盲目流转土地，导致受让方对流转土地重短期利用、轻长期投入，如果出现经营管理不善或亏损，流出农户收益将无法保障。三是流转价格上升带来收益保障风险。随着物价因素的上涨，土地流转价格同比上升。如常德市鼎城区2016年流转土地面积42.1万亩，流转租金由过去的100-200元/亩，增长到500-600元/亩。一些地方土地流转价格高达800-1000元/亩，甚至更高，给流出农户收益带来不可控风险。专家强调，流转价格超过500元/亩，种粮大户将无利可图，只有流入方经营获益，租金才能水涨船高，实现双赢。如果管理不善，遇上自然灾害等，造成作物减产或亏损，就会增加承包户风险，甚至可能会出现租金得不到保障等情况。
(三)工商资本租赁土地投资风险。一是工商资本“跑马圈地”抢占资源风险。随着经济发展的转型升级，不少工商资本重新寻找新的商机，转向农业农村领域，给农业农村经济发展带来了前所未有的资金物质支持和经营模式创新，对农村土地流转起到了重要的推进作用，但工商企业低成本拿“地”，投入大量资金，待土地承包政策到期后，农民想要回自己的土地，一般比较困难。同时，部分工商资本有可能偏离投资农业的初衷，借农业旅游开发、综合体建设“跑马圈地”，囤地待价而沽，土地承包权、经营权归属问题存在隐患。二是工商资本选择农业产业风险。工商资本进入农业领域前一般从事其他产业，多数企业对农业产业了解不深，选择的产业与其原从事的行业没有相关性，仅是看到国家对农业的财政扶持政策，或是基于自身个人的农村田园情结，对农业生产缺乏全面深入的了解，缺少相应的技术与管理人才，对风险的防范意识不足等因素，都增加了工商资本投资农业的盲目性与风险性。三是工商资本租赁土地经营风险。随着农业产业升级，农业项目投资大、周期长、回报相对低的问题日益突出，单纯搞农业开发或者没有鼓励支持政策，对工商资本投资缺少吸引力，对加大投入也普遍存在畏难情绪。加之劳务、费用、投资成本高的原因，大多工商资本面临后续资金周转难的压力。一些投资者虽然得到了政府补贴或银行贷款，但对自身经济实力考虑不周, 投资回报风险评估不足，后续经营融资难的问题时有发生。以我省土地流转较好的沅陵为例，全县流转规模1500亩土地以上的经营主体，40%有融资需求，20%以上存在融资难的问题，从而出现了农民土地租金支付困难的情况,导致本由企业承担的市场管理风险,最终转嫁到农民头上。
湖南土地征收补偿细则全文,2019年湖南农村征地补偿标准新规定
