房管局关于房地产开发税费负担情况调查报告
经过十多年的发展，我市房地产业从小到大，已壮大成为我市经济发展的重要支柱产业，房地产业税收是地方财政收入的重要来源，房地产开发投资也是全社会固定资产投资的重要组成部分。房地产业对推动我市地方经济发展的作用十分突出。
自去年全面贯彻落实国家、省房地产市场有关限购、限贷等调控政策以来，我市房地产市场投机投资性需求得到明显抑制，房价涨幅回落，调控效果正在显现。同时商品房成交量急剧下滑，企业融资成本大幅增加，资金链面临较大困境，且由于后期上市的商品房项目多为近两年土地价格处于高位时竞拍所得，加上人工工资、建筑材料不断上涨，企业开发成本较高，房价下降空间较小，购房者观望气氛浓厚，楼盘滞销已在整个行业深度蔓延，企业经营压力凸现。
市政府在2012年的《政府工作报告》提出要“促进房地产业和建筑业有序健康发展”。为逐步减轻房地产开发企业负担，促进房地产业良性健康发展，巩固我市经济发展良好态势，我局对现阶段我市房地产开发、销售和使用过程中涉及的各项税收和收费进行了摸底调查，并组织中心半岛、城西、城东、城南、城北具有代表性的部分企业召开座谈会。通过调查了解，拟对我市房地产业发展现状、存在的困难和问题进行分析，并对促进房地产业健康稳定发展提出建议，供决策参考。
一、我市房地产业发展现状
近年来，我市经济快速发展，居民收入稳步增长，城市建设步伐日益加快，城市功能日益完善，房地产业在全力实施“四个四”和“156”发展战略背景下，得到前所未有的发展，我市房地产业呈现投资加快、市场交易趋缓的态势。
一是投资额增长较快。“十一五”期间，全市房地产开发投资累计完成177.26亿元，全社会固定资产投资累计完成1312.62亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重高达13.5%。2011年，全市房地产开发完成投资68.70亿元，同比增长26%。
二是新增供应减少。受市场调控政策影响，开发企业市场前景不明朗，拿地热情骤降，开发节奏减缓。2011年，全市商品房新开工面积337.41万平方米，同比减少12.14%。2012年1-4月份，城区共批准预售商品房面积47.66万平方米，同比减少38.96%。
三是成交量持续萎缩。限购、限贷政策实施以来，部分改善型需求和刚性需求受到抑制，购房者观望情绪浓厚，我市商品房成交量持续下滑。2011年全市商品房销售面积302万平方米，比上年减少12.25%。2012年1-4月份，城区商品房销售面积38万平方米，同比减少比例达43.48%。
四是成交价格处于相对低位。2012年1-4月份，我市商品房平均成交价格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交价格(内江3488元/平方米、乐山4277元/平方米、自贡3473元/平方米、宜宾3596元/平方米)，我市商品房价格仍处于低位。
由此可见，在调控政策深入实施的现实情况下，政府如何合理支持房地产业，减轻企业税费负担，帮助企业渡过资金难关，不仅是保持房地产市场长期健康发展的需要，还是保持地方经济发展社会稳定的需要。
二、我市房地产业税费负担情况
(一)税收情况
由于房地产业快速发展，房地产市场规模不断扩大，我市房地产业对地方财税收入贡献较大。2012年1-2月，全市房地产业税收1.72亿元，同比增长6.25%，占全市地方税收收入30%以上，个别区县甚至达到50%以上，地方财政收入对房地产业的依存度很高。
目前，我市房地产开发、销售和使用环节涉及的税种主要包括：土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税、企业所得税，共8税1费，征收部门为地税局。各项税收税率、计税依据如表1所示。在以上9个项目中，课征税负较为集中的是销售环节，共有7种，分别为营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税和所得税。
按2012年1-4月份城区商品房平均成交价格3604元/平方米，城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米测算。依照现行税收标准，开发企业需承担的税收成本约为550元/平方米。
(二)收费情况
根据初步统计，现阶段我市房地产开发各环节涉及的收费项目主要包括：土地登记费、土地交易服务费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、土地使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、人防易地建设费、施工图设计文件审查费、建设工程质量监督费、电话穿线费、文物勘测费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、白蚁防治费、城市设施配套费、招标管理费、合同鉴定费、民工工资保证金、工伤保险、安全文明措施费、固体垃圾排放费、环境影响咨询费、避雷检测费、房地产面积测绘费、房地产转让手续费等，共27项，主要涉及国土资源局、住房城乡规划建设局、文物管理局、环保局、气象局等部门。各项收费项目收费标准、计费单位详见表2。
按城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米计算，依照现行收费标准，开发企业需承担的各项收费成本约为325元/平方米(其中包括民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金共约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业)。
从收费项目看，城市设施配套费、民工工资保证金两项收费较为集中，且数额较大。
从收费环节看，拿地阶段和开发环节收费项目最多，其次是建设、使用和销售环节。
(三)企业开发成本构成及税费负担情况
房地产开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、其他费用、税费等。
依照城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地产开发土地成本占总成本的比例约为29%;前期费用占总成本的比例约为4%;建安成本占总成本的比例分别约为35.5%;市政公共设施费用占总成本的比例约为2%;管理费用占总成本的比例约为1%;财务费用占总成本的比例约为7%;其他费用约占总成本的比例约为1.5%，税费成本占总成本的比例约为20%(经测算，税费成本约为875元/平方米，占总成本的比例应为28.2%，其中税收成本约为550元/平方米，收费成本约为325元/平方米。但由于税费中的民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业，土地增值税先按5%预征，多收部分也要返还企业，因此在计算税费占总成本的实际比例时应将这些项目扣除)。
通过分析可知，在商品房成本构成中，建安成本所占比重最高，为35.5%;其次是土地出让金和税费，分别为29%和20%。可见，在房地产市场调控深入实施的现阶段，除建安成本外，房地产开发企业土地成本和税费负担较重。
三、我市房地产业税费收取过程中存在的问题
一是土地增值税预征率较高。为均衡税款入库，降低欠税风险，同时便于征收计算，目前我市土地增值税采取预征形式，预征率为5%，这对于成交量下滑，资金回笼受阻，处境艰难的开发企业来说，无疑是一笔巨大负担。
二是两项专项基金退付困难。按照《XX市新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》(泸规建[2007]55号)和《XX市散装水泥专项资金返退管理暂行规定》(泸规建[2007]235号)文件要求，新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在达到要求即可退付。但据开发企业反映，从2007年缴纳两项基金至今，从未退付。
三是民工工资保证金数额较大。按照我市规定，建设单位和施工单位必须各自按照工程总造价的5%缴纳民工工资保证金。按建筑面积成本每平方米3100元计算，建设单位和施工单位均需按照155元/平方米缴纳，由于缴纳基数较大，开发企业和施工单位压力均较大。
四是城市基础设施配套费较高。《XX市人民政府关于调整城市基础设施建设配套优惠政策的通知》(泸市府函〔2010〕141号)提出：自2010年8月16日起，停止执行所有城市基础设施配套费优惠政策。大部分开发商表示，取消城市基础设施配套费优惠政策后，全市城市规划区内除独立工矿区外的建设项目城市基础设施配套费均按65元/平方米收取，相较于之前的减半征收或按70%征收来说，开发成本大幅增加。
五是部分收费项目不合理。根据《行政许可法》第58条规定，行政机关实施行政许可和对行政许可事项进行监督检查，不得收取任何费用。而目前我市部分部门在实施行政许可事项过程中，收取不合理费用，且存在重复收费现象，如气象部门收取的防雷检测费等。建议全面进行清理后，不合理收费予以取消。
四、减轻房地产开发企业税费负担提出的建议
(一)降低土地增值税预征比例
为促进房地产业平稳健康发展，帮助开发企业渡过难关，建议降低土地增值税预征比例，减轻开发企业税费负担。或按照商品房不同用途性质实行不同的预征率，以为开发企业持续发展提供资金周转保障。
(二)简化两项专项基金退付程序
随着房地产市场调控政策不断走向深入，为最大限度帮助开发企业减轻资金压力，减少资金占用时间，建议简化基金反退结算工作程序，尽早将两项基金退还企业。
(三)民工工资保证金实行分类管理
建议对对民工工资保证金实行分类动态管理，将其分为限额保证金和工程项目保证金两部分，对信誉较好及连续4年内无拖欠等不良行为的企业经批准可征收限额保证金;对连续2内拖欠等不良行为的企业经批准可减少征收工程项目保证金;对未按合同约定支付工程款引发拖欠工资的企业除需要缴纳限额保证金外，还要调增其保证金的数额。
(四)继续实施城市设施配套费优惠政策
为进一步优化房地产业投资环境，增强投资和消费信心，合理引导房地产开发，推动我市经济社会快速、协调发展，建议继续实施城市基础设施配套优惠政策。
