上海公积金贷款额度计算方法和公司
为落实人民银行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》和住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》要求,经市住房公积金管理委员会第44次会议同意,本市对住房公积金个人贷款政策作相应调整,内容如下:
1、对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭,购买首套自住住房,执行首套房贷款政策。
2、对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的,参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%,贷款利息为五年期以上4.50%,五年期以下(含五年期)4.00%,每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元),有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。
3、继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。
4、住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主,取消住房公积金个人住房贷款强制性机构担保收钱项目。
本次调整政策自管委会《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》文发之日起实施。10月9日起受理的住房公积金贷款,按本次调整后的政策执行。10月9日前已受理但未发放住房公积金贷款的,参照本次调整后的政策执行。
上海是全国住房公积金个贷率较高的城市。1-10月份,发放住房公积金个贷金额399.46亿元,其中发放共有产权保障住房(经适房)个贷39.05亿元。截止10月底,累计发放公积金个贷4022.68亿元,支持购房建筑面积1.73亿平方米。10月底,公积金个贷余额1978.29亿元。上半年本市住房公积金平均个贷率为85%。
自2月1日起,上海公积金贷款最高额度将按照卡内余额的15倍来计算。举个例子,如果你缴纳公积金的卡内余额为3万,那么你的最高贷款额度将是3万×15,即45万。消息一出,各种舆论纷至沓来。
正当这一消息有蔓延之势时,1月5日,上海公积金管理中心进行了公开辟谣,指出这一说法不属实。那么,目前上海的住房公积金贷款政策是怎样的呢?
不是所有人都可以申请住房贷款
只要买房子就可以申请住房贷款?别天真了。想要贷款,首先要满足贷款的条件。
上海市住房公积金贷款现行政策规定,购买本市具有所有权的自住住房、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金,并且借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务的对象,符合贷款条件。
除此之外,购买外省市具有所有权的自住住房、车库、商业用房以及没有产权的房屋,都不可以贷款。另外,如果房产证上没有署借款人的名字,也不能申请贷款。
在公积金缴纳的过程中,很多人会碰到因为换工作导致公积金中断的问题。如果申请人在申请贷款前,因为更换工作单位导致应缴漏缴公积金,可以补缴后复议,但如果申请人的个人账户处于“停缴”或“封存”状态,则不可以贷款。
贷款条件中还规定,借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务可以申请贷款,反之则不可以。如果借款人家庭有尚未还清的商业性住房贷款,则需要根据家庭的还款能力来确定是否能够申请贷款。
购房套数及参与贷款人数会影响贷款额度
如果你符合所有申请住房贷款的条件,还得考虑能贷到多少钱,因为公积金贷款是有额度限制的。当然,这得分几种情况来说。
情况一:购买首套住房
这里所说的首套住房,包括:家庭名下无房(借款人及其配偶、未成年子女)和家庭名下有房(允许夫妻双方在婚前与父母各有一套。)
购买首套住房的首付比例按面积来定,如果所购住房面积小于等于90平方米,首付比例不低于20%;若所购住房面积大于90平方米,则不低于30%。贷款利率按年份算,5年期及以下为2.75%,5年期以上为3.25%。
至于贷款额度,要根据参与贷款的人数来定。
若1人参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为50万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为10万;可贷金额总计为60万。
若2人以上参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为100万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为20万;可贷金额总计为120万。
情况二:购买第二套改善型住房
第二套改善型住房,顾名思义,即家庭名下仅有一套住房。同时,根据上海市住房公积金贷款现行政策规定,这套住房的人均建筑面积应当小于上年全市人均建筑面积。值得注意的是,如果家里有老人共同居住,可以按照同住人员来计算人均面积(老人仅限借款人及其配偶的父母),但需要借款人原房屋所在地居委会或所在单位出具同住证明。
购买第二套改善型住房时,还应该弄清楚其是普通住房还是非普通住房。普通住房需满足以下3个条件:房屋总价(内环内低于450万/套,内外环之间低于310万/套,外环外低于230万/套);房屋面积(单套建筑面积在140平方米以下);房屋性质(五层及以上的多高层住房以及不足五层的老式公寓,新式里弄,旧式里弄等)。除此之外为非普通住房。
购买普通住房,首付比例不能低于30%,5年期及以下贷款利率为2.75%,5年期以上为3.25%。
若1人参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为50万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为10万,可贷金额总计为60万。
2人以上参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为100万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为20万;可贷金额总计为120万。
购买非普通住房,首付比例不能低于60%,贷款利率:5年期以下(含五年)2.75%,5年期以上3.25%。
若1人参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为40万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为10万,可贷金额总计50万。
2人以上参与贷款,缴纳住房公积金,最高可贷金额为80万;缴纳补充公积金,最高可贷金额为20万;可贷金额总计100万。
如果购买的第二套住房属于非改善型住房,是不可以申请贷款的,购买第三套住房也不能贷款。
贷款额度要综合考量房屋总价及还款能力等因素
了解了住房公积金的申请条件和贷款额度,那么,针对每个不同的人来说,贷款额度应该怎么设定呢?
首先,不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数(住房公积金余额的40倍,补充住房公积金余额的20倍)确定的贷款限额;
其次,不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额;
再次,不高于按照还款能力确定的贷款限额,计算公式为:借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限;
另外,不高于最高贷款额度;
最后,贷款家庭2人以上参与贷款,每个人按照个人账户余额确定贷款限额,相加后不高于最高贷款额度,具体额度根据受理网点计算确定。
贷款期限并非越久越好
一些购房者认为,住房公积金贷款能贷多久就贷多久,这是不对的。
一方面,贷款年数越久,需要偿还的利息就越高,在还款人经济能力可以的情况下,选择高年限的还贷方式很不划算。
另一方面,根据上海市住房公积金贷款现行政策规定,新建商品房的最长贷款年限为30年;低于等于5年的二手房,最长贷款年限不得超过30年;6-19年的二手房,最长贷款年限为35年与房龄之差,比如说某二手房,房龄10年,那么,最长贷款年限为35-10,即25年;等于或超过20年的二手房,最长贷款年限不能超过15年。由此可见,住房贷款不是你想还多久就还多久的。
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