70年产权以房养老
7月1日起，京沪等四地开始正式试点“以房养老”，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。讨论已久的“以房养老”试点政策正式“破题”。
记者近期调查了解到，大多数家庭由于种种顾虑，目前较难接受此种养老方式。同时，对于金融机构来说，这项带有破局性质的“工程”也面临着难以合理定价等挑战。
以房养老，如何“反向抵押”
据保监会相关负责人介绍，一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
专家分析称，这种做法的好处就是让老人能够“以房养老”，同时避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，保险公司就不能收走房产。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，“以房养老”对于老年人、保险公司来说都是利好消息，如果试点成功，对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
以房养老，老人为何不愿意
上海民政部门调查显示，90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。有专家指出，以房养老作为一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。
但记者近日在上海调查发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几。
现年70岁的上海孤寡老人夏武煜，退休金不多，近年又患上了老年疾病，这使他成了小区重点帮扶对象。当上海传闻要推行“以房养老”试点时，居委会干部找到他，劝他不妨考虑这一新政策。“老夏看开点，把房子抵押出去换得养老金，可以无牵无挂过好余生，有了钱还能出去旅游散心。”
但夏老坚持说，自己过世后，房子也要交到一个熟悉的、放心的人手上。夏老口中的这个人是他多年前认的干女儿。当年在居委会见证下，夏老与干女儿签了协议书，约定干女儿须负责老人的各类医疗费用，老人过世后，房子将过户给干女儿。
住在上海近郊一家养老院的徐阿姨是为数不多开始尝试“以房养老”的老人。但不同的是，她选择的是一次性卖房。2011年，趁房价高企，她将自己位于浦东的一套70平米老房出售。徐阿姨说，她已和子女商量好，养老就靠这卖房所得的150万。“我还有退休工资，够花了，若有剩余就留给子女。”
在问及是否会选择“以房养老”时，57岁的失独母亲孙慧芬明确表示不会。“我们希望政府给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。”孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。
以房养老，只能“摸石头过河”
记者采访发现，很多老年人对以房养老存在顾虑:“政策是否已经设计好，监管能不能到位，老人领取养老金会不会有风险?还需要政府给我们吃定心丸。”
此外，从传统观念来看，“以房养老”亦存在障碍。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人也难以接受“以房养老”。“老人们在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。
对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。
一家知名保险公司上海分公司负责人告诉记者，房价走势及老人预期寿命如何评估，是金融机构首先顾虑的问题。房价不会总是只升不降，未来预期很难作出准确判断，这对保险公司而言是不小的风险。
另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。
同时，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立认为，“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但必须看到的是，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍有一定差距。
中央财经大学保险学院教授郝演苏表示，保险公司等金融机构开展这一业务之后，如何评估其对偿付能力的影响等问题仍需要进一步探讨。据新华社规避老人风险最重要
以房养老，抵押房产是手段，是方法;给老人养老，让老人没有后顾之忧才是目的，是我们追求的终极目标。所以，最大力度地维护老人的权益，最大限度地保护老人的安全、规避老人的风险，是制定以房养老具体政策时，首先应该考虑的问题。
当老人把他的房产抵押给银行或保险公司，他抵押出去的不仅仅是他一辈子的血汗，还有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。试想，如果不将相关金融机构和养老院的效益与老人的寿命结合起来，形成让老人活得越久，他们得利越多的机制，有谁敢保证不会给别有用心的人钻了空子，变着法去谋财害命呢?
记得有一部西方的电影，说的就是一家养老院谋杀孤寡老人、骗取遗产的故事。这不是杞人忧天，也不是耸人听闻，只是编者想到了，说出来，防患于未然!不是有句老话嘛，做最坏的的准备，向最好处努力。我们盼望着最完善政策出台。
