2024年齐齐哈尔哪个区最繁华发展前景好,买房潜力最大
房价的走势,对于老百姓来讲真是一个历史性的难题,就像跟酒蒙子喝酒,当你已经喝吐以为结束的时候,他还在让服务员上酒!
2018年的时候,曾积极的了解过锦湖纯水岸的二手房,当时大概的价格是10000/平米左右。纯水岸,对于齐齐哈尔人来说应该都比较了解,在齐齐哈尔市区,价格上应该没有比它更贵、物业管理上应该没有比它更好、学区方面应该没有比它更具价值潜力的房产了吧?在当时1万一米的价格,有些犹豫,齐齐哈尔几线城市?经济环境几何?即使是较热的28中学区,可高达1万的价格是不是已经到天花板了?
然而就在犹豫的两年里,房价并没有犹豫,两年后的现在,因为受义务教育阶段学区政策影响,再次留意才发现,纯水岸的二手房价格已经是12000/平米左右了!!要知道,纯水岸大概是2009年08月的楼盘啊,房价就是这样,倔强、任性!
与两年前一样,我还是认为一万二一米的房价,在齐齐哈尔来说已经够的上天花板了,再考虑今年的疫情和国内国际的经济大环境等客观因素,以及参考,近年来,人口机械增长数量、常住人口增速、城市人口净迁移量等数据,很难对房价产生信心。然而,再对附近其他楼盘进行了解之后,再次让人崩溃。
当然,了解的多数都是学区房,而且是离学校比较近的位置的。几天下来,深深受挫,感觉我又错了,更有些许疑惑,些许无奈。跟大家唠唠,一起分析分析,齐齐哈尔这样N线城市的房价到底还会涨多久?
几个新楼盘分别是28中学区附近的紫宸原著、34中学区附近的熙府桃园,以及更远一点的鑫豪金玉府、云起溪上,旧楼盘是28中学区周边的锦湖恬水园金榜苑等。
下面逐一分析一下
[紫宸原著]28中学区且在附近的目前唯一新楼盘,就是紫宸原著,只有一栋楼,3个单元,环湖,在曼哈顿后面,在下图圆圈内位置
期房,大概在2021年末能交,现在已经动工,去实地看过两次了,售楼处工作人员表示价格可能会在8000左右(选房每层加价50,咱对房地产也不懂,反正最后你选好了,买的价格就大概得到9000左右了)。7月30日已经认筹。
客观的说,广厦的紫宸原著,这位置是独一无二的,在28中附近,已经没有地方再盖楼了,而且,还是在湖边儿,占了环湖和28中学区这两大优势!(咱没收开发商的钱,完全是购房者的角度,客观评价)但是,这周边的楼盘已经很密集了,这一片儿地方比较拥挤、局促,现在在上下班和上下学的时间,这附近已经拥堵不堪,停车和交通是这个楼盘无法忽视的大问题(有地下停车场,车位数量有限,价格大概20多万)。而且,这个楼盘,房源都是面积在50~90的中小户型,分摊面积不小,笔者手动计算,建筑面积89米的实际套内面积刚刚能达到60多一点,50多米的更不用说了。还有一点,因为实地去看过,前面的曼哈顿水岸公馆层高20多层,紫宸与其之间只有一路之隔,实际情况是如果楼层矮了采光方面可能会受到很大影响,而紫宸偏偏是17层的小高层。
[锦湖名苑恬水园]老旧楼盘,这是旧楼盘了,但是价格上一点看不出旧,基本接近10000一米!16年的时候大概价格是8千多一米。这几年,一直是在涨!去实地看过几套房子,80多米的买价已经达到80多万了。小区环境和物业管理的确挺好的,而且离28中和实验中学都很近。就是楼比较老旧和这价格是不是有点太高了?要是过10000的价格,考虑锦湖纯水岸性价比是不是更好一些?
[鑫豪金玉府]金玉府有两期,一期大概也是2021年末交,在8月8日认筹,(据公开报道629组房源当日就已售空,9日公开报道数据已认筹821套)。也去实地看过,已经开工,楼盘位置已经接近永安立交桥,整个楼盘的四周环境来看,二期的位置就处在永安立交桥的西侧,南侧是铁道线再往南就是一片4s店,西侧是一厂,只有北侧与云起溪上隔道相望。学区目前并不能确定,这里,唯一吸引人的地方就是得房率和价格,但是当看到,8日和9日的认筹数据时也着实有些惊讶,齐齐哈尔人真的都这么有钱么,八百多套就售空了?!要知道金玉府一期一共也就一千套左右的数量,价格再便宜也7千一米啊,而且,学区并没有多大优势!搞不懂,真的搞不懂。
[云起溪上]在金玉府对面,分3期,价格与金玉府相当,东侧与永安大街之间有两栋老旧的独楼,北侧是安顺电业小区,西侧是一厂西门,南侧与金玉府隔路相望。整体跟金玉府相似也是被包裹状态。学区也不是太肯定。
[熙府桃园]售楼处的工作人员肯定的告诉小编,该楼盘是34中和青云小学学区,位置相比金玉府和云起溪上都要近,价格还没最后确定,预测是7460一平米起,好位置楼盘预测是8000起,一层加价50-100,拿到手基本也得上9000一平米,目前还没有认筹预售。大概也是2021年末交。
除此之外,小编还看了,黄金海岸、中冶滨江半岛、金马隆源等新楼盘。最终目的也都是奔着龙沙区的34和建华区的28学区。然而,好学区的新楼盘总不是太可心,太多的楼盘也不想说了,看的楼盘越多越看不明白,越迷茫,大概的认知是,环湖江边的楼盘贵一些,好学区的更贵些!
建华区28中学区的楼盘(28附近的,远的不算),不论新旧,价格在8000-12000之间,而且还在涨!
龙沙区34中学区的楼盘,相对建华要低很多,最贵的也就是新盘,熙府桃园预估9000左右,旧楼5000-7000左右。临湖临江边的楼盘,根据位置不同大概6000-8500左右
算一下,要想解决一套合适的学区房基本要80、90万左右,如果,想选择各方面条件都满意的就肯定要超过100万了,现在的齐齐哈尔,100多万一套的房子,以后还有多大出手空间了?什么样的家庭会接盘?
然而,从今年出台的公积金相关政策,以及今年陆续十几个新楼盘开盘的楼市行情,等各个方面来看,总体上,还是能嗅到刺激房地产行业的政策味道。基于现在的形势下,为什么还要选择房地产行业而不是其他行业?让人不难想到,面对齐齐哈尔目前区域经济结构产业结构等情况的现实,可能谁都无法不低头!
再回过头看现在的价格,纵比齐齐哈尔房价还是在逐步上涨,这真有些看不懂,参看近年各省人口机械增长数量(见下图1)以及近10年常住人口增速(见下图2)
注意红框内黑龙江省数据值
红框内黑龙江省数据(红色曲线对应红色百分比数据为常住人口增速曲线,百分比负值,曲线可见东三省三个下行峰值……),蓝色条形数据为2019年常驻人口数。
以上人口数据,及齐齐哈尔目前的各产业布局和未来产业发展规划来看,很难让人从经济等环境上对齐齐哈尔的房价产生足够的信心。
再对比一下,近几年各线城市人口净迁移量(见下图3),齐齐哈尔不论是3线还是4线城市,人口净迁移量从图表中可判断可能为大数据量负值。
综上,从人口机械增长数量、近10年常住人口增速、城市人口净迁移量等,这些能影响房价的重要宏观数据,没有一条能与齐齐哈尔目前房价相匹配!直白点说,人都在外流,新生人口增长缓慢,常住人口在减少,就是人越来越少了!(基于各种因素本文没有考虑收入的各项数据情况,但我肯定不相信,越来越少的剩余这部分人口会是那些高收入人群),那么到底是什么支撑了齐齐哈尔目前房价的自信呢?说实话,我很迷惑!
当然,很多人为了下一代,在教育投资里最最重要的一项学区房的问题上,是无法逃避的,不能因为父母的失败而再让孩子在学区房上落后,砸锅卖铁也得扛下学区房!因为,这可能是普通家庭通过教育改变命运的最简单最直接的手段,只要有钱就能解决的问题,可能都不是问题!问题是,你可能没有钱!不论房价是涨还是降,你可能永远都是买不起学区房的那批人。
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